Ratgeber · Steuern
Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich: Berechnung, Abzüge und Beispiel
Wer eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft, bezahlt in der Schweiz eine Grundstückgewinnsteuer. Sie ist kantonal geregelt und unterscheidet sich stark von Kanton zu Kanton. Dieser Ratgeber erklärt die Grundzüge für den Kanton Zürich, wo die Steuer von den Gemeinden erhoben wird.
- Besteuert wird der Gewinn: Verkaufspreis minus Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen sowie bestimmte Kosten.
- Der Tarif im Kanton Zürich ist progressiv – von 10 % bis 40 % des Gewinns.
- Kurze Besitzdauer erhöht die Steuer, lange Besitzdauer senkt sie deutlich.
- Beim Verkauf des selbst bewohnten Eigenheims kann die Steuer bei einer Ersatzbeschaffung aufgeschoben werden.
Was wird besteuert?
Steuerbar ist der Grundstückgewinn: der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen vor allem der seinerzeitige Erwerbspreis und wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau, Wintergarten, zusätzliches Bad). Werterhaltende Unterhaltsarbeiten, die Sie bereits bei der Einkommenssteuer abgezogen haben, zählen dagegen nicht. Abziehbar sind ausserdem bestimmte Kosten im Zusammenhang mit Kauf und Verkauf, zum Beispiel übliche Maklerprovisionen und Insertionskosten. Bewahren Sie deshalb Rechnungen über Investitionen sorgfältig auf.
Der Tarif im Kanton Zürich
Der Tarif ist progressiv: Jede weitere Gewinnstufe wird mit einem höheren Satz besteuert. Gewinne unter CHF 5'000 sind im Kanton Zürich steuerfrei (Freigrenze).
| Gewinnanteil | Steuersatz |
|---|---|
| erste CHF 4'000 | 10 % |
| weitere CHF 6'000 | 15 % |
| weitere CHF 8'000 | 20 % |
| weitere CHF 12'000 | 25 % |
| weitere CHF 20'000 | 30 % |
| weitere CHF 50'000 | 35 % |
| Gewinn über CHF 100'000 | 40 % |
Einfluss der Besitzdauer
Wer kurz nach dem Kauf wieder verkauft, bezahlt einen Zuschlag: bei weniger als einem Jahr Besitzdauer 50 %, bei weniger als zwei Jahren 25 % auf den Steuerbetrag. Umgekehrt sinkt die Steuer bei langer Besitzdauer: ab 5 vollen Jahren um 5 %, ab 10 Jahren um 20 %, und weiter ansteigend bis höchstens 50 % ab 20 Jahren. Bei sehr langer Besitzdauer kann statt des damaligen Kaufpreises unter Umständen auch der Verkehrswert vor 20 Jahren angerechnet werden.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Sie haben Ihr Einfamilienhaus vor 10 Jahren für CHF 900'000 gekauft und seither CHF 100'000 in einen wertvermehrenden Ausbau investiert. Nun verkaufen Sie für CHF 1'200'000.
| Verkaufspreis | CHF 1'200'000 |
| – Kaufpreis | CHF 900'000 |
| – wertvermehrende Investitionen | CHF 100'000 |
| Grundstückgewinn | CHF 200'000 |
|---|---|
| Steuer auf die ersten CHF 100'000 (gemäss Tarif) | CHF 29'400 |
| Steuer auf die weiteren CHF 100'000 (40 %) | CHF 40'000 |
| Steuer vor Ermässigung | CHF 69'400 |
| – Ermässigung 20 % (10 Jahre Besitzdauer) | CHF 13'880 |
| Grundstückgewinnsteuer | CHF 55'520 |
Vereinfachte Darstellung ohne weitere Kosten und Abzüge. Den genauen Betrag berechnet das Steueramt der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt.
Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung
Verkaufen Sie Ihr dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum und kaufen innert angemessener Frist – in der Praxis meist innert rund zwei Jahren – ein neues selbst genutztes Eigenheim in der Schweiz, kann die Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden. Sie wird erst bei einem späteren Verkauf fällig. Klären Sie die Voraussetzungen frühzeitig mit dem Steueramt.
Ablauf und Sicherstellung
Nach dem Verkauf reichen Sie beim Steueramt der Gemeinde, in der die Liegenschaft liegt, eine Steuererklärung für Grundstückgewinne ein. Weil der Staat für diese Steuer ein gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft hat, verlangen Käuferschaft und Notariat in der Regel, dass der voraussichtliche Steuerbetrag beim Vollzug sichergestellt wird – zum Beispiel durch eine direkte Zahlung aus dem Kaufpreis an die Gemeinde. Besprechen Sie das mit dem Notariat.
Keine Handänderungssteuer im Kanton Zürich
Der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer mehr. Für Beurkundung und Grundbucheintrag fallen jedoch Notariats- und Grundbuchgebühren an.
Häufige Fragen
Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?
Steuerpflichtig ist die Verkäuferschaft. Weil der Staat ein gesetzliches Pfandrecht auf der Liegenschaft hat, wird die Steuer beim Verkauf in der Regel sichergestellt.
Kann ich die Maklerprovision bei der Grundstückgewinnsteuer abziehen?
Übliche Maklerprovisionen gelten im Kanton Zürich als abziehbare Kosten. Ohne Makler fällt dieser Abzug weg – Sie behalten aber insgesamt mehr, weil die Steuer nur einen Teil des gesparten Betrags ausmacht.
Gilt das auch in anderen Kantonen?
Nein, nicht genau so. Jeder Kanton hat eigene Tarife, Fristen und Ermässigungen. Erkundigen Sie sich beim Steueramt Ihres Kantons bzw. Ihrer Gemeinde.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend sind die Gesetze und die Praxis Ihres Kantons und Ihrer Gemeinde. Verbindliche Auskunft geben das Notariat, das Grundbuchamt und das Steueramt.