Ratgeber · Recht
Reservationsvereinbarung beim Immobilienverkauf: Was ist erlaubt?
Haben sich Verkäufer- und Käuferschaft geeinigt, vergehen bis zur Beurkundung beim Notariat oft einige Wochen. In dieser Zeit sichert eine Reservationsvereinbarung die Einigung ab – meist gegen eine Anzahlung. Doch nicht alles, was in solchen Vereinbarungen steht, ist auch gültig.
- Die Reservationsvereinbarung hält Preis, Objekt und Zeitplan fest und nimmt die Liegenschaft vom Markt.
- Ein Grundstückkauf braucht die öffentliche Beurkundung – eine Reservation begründet keinen Anspruch auf den Kauf.
- Ein Verfall der Anzahlung als «Strafe» ist ohne Beurkundung in der Regel ungültig.
- Zulässig ist meist, tatsächlich entstandene Kosten zu verrechnen.
Wozu dient eine Reservationsvereinbarung?
Die Reservation hält fest, dass die Verkäuferschaft die Liegenschaft für eine bestimmte Zeit keiner anderen Person verkauft und die Käuferschaft in dieser Zeit die Finanzierung klärt und den Kaufvertrag vorbereiten lässt. Üblich sind Angaben zu Objekt, Kaufpreis, Parteien, Reservationsdauer, geplantem Beurkundungstermin und einer Anzahlung.
Formvorschrift: Ohne Notariat kein Kauf
Verträge über den Kauf eines Grundstücks – und auch Vorverträge dazu – müssen nach Art. 216 OR öffentlich beurkundet werden. Eine privat unterzeichnete Reservationsvereinbarung kann deshalb niemanden zum Kauf oder Verkauf verpflichten. Sie ist eine Absichtserklärung mit klaren Spielregeln für die Zeit bis zur Beurkundung.
Anzahlung: Was darf vereinbart werden?
Heikel wird es, wenn die Anzahlung bei einem Rücktritt verfallen soll. Das Bundesgericht hat entschieden (Urteil 4A_109/2018), dass eine Vereinbarung, die die Parteien mit einer Konventionalstrafe zum Abschluss des Kaufvertrags drängt, ebenfalls beurkundet werden muss. Fehlt die Beurkundung, ist eine solche Klausel nichtig – die Anzahlung kann zurückgefordert werden. Im entschiedenen Fall sollte die Anzahlung an den Kaufpreis angerechnet werden und bei einem Rücktritt der Käuferschaft verfallen; die Vereinbarung war ungültig.
Formfrei zulässig ist dagegen in der Regel, wenn bei einem Rücktritt nur die tatsächlich entstandenen Aufwendungen ersetzt werden – zum Beispiel bereits angefallene Notariatskosten. Entscheidend ist, dass die Regelung keinen Druck zum Vertragsabschluss erzeugt.
Was in eine faire Reservationsvereinbarung gehört
- Genaue Bezeichnung von Objekt, Parteien und Kaufpreis
- Reservationsdauer und geplanter Beurkundungstermin
- Höhe der Anzahlung, Zahlungsfrist und Konto
- Klare Rückerstattungsregeln: bei Rücktritt der Verkäuferschaft vollständig, bei Rücktritt der Käuferschaft abzüglich tatsächlich entstandener Kosten
- Hinweis, dass der Kauf erst mit der öffentlichen Beurkundung zustande kommt
- Unterschrift aller Eigentümerinnen und Eigentümer sowie aller Käuferinnen und Käufer
Die Reservationsvereinbarung bei iSale
iSale bereitet die Reservationsvereinbarung aus den Angaben im Cockpit vor. Die Vorlage hält fest, dass die Vereinbarung keinen erzwingbaren Anspruch auf den Kauf begründet, und regelt die Rückerstattung der Anzahlung. Alle Parteien unterschreiben elektronisch mit einem Code per E-Mail, und die Anzahlung geht direkt an die Verkäuferschaft. Lassen Sie die Vereinbarung bei Unsicherheiten vom Notariat prüfen.
Häufige Fragen
Ist eine Reservationsvereinbarung ohne Notar gültig?
Als Absichtserklärung mit Regeln für die Reservationszeit ja. Sie kann aber niemanden zum Kauf verpflichten, und Strafklauseln wie ein Verfall der Anzahlung sind ohne Beurkundung in der Regel nichtig.
Wie hoch ist die Anzahlung bei einer Reservation üblicherweise?
Das ist frei vereinbar und hängt vom Kaufpreis ab. Üblich sind Beträge, die die Ernsthaftigkeit zeigen und allfällige Kosten decken – nicht ein wesentlicher Teil des Kaufpreises.
Bekomme ich die Anzahlung zurück, wenn ich vom Kauf zurücktrete?
In der Regel ja, abzüglich der tatsächlich entstandenen Kosten, sofern so vereinbart. Ein vollständiger Verfall als Strafe ist ohne Beurkundung meist nicht durchsetzbar.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend sind die Gesetze und die Praxis Ihres Kantons und Ihrer Gemeinde. Verbindliche Auskunft geben das Notariat, das Grundbuchamt und das Steueramt.