Ratgeber · Privatverkauf
Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler: der Ablauf in 8 Schritten
Ein Privatverkauf ist in der Schweiz gut machbar: Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall das Notariat, und die meisten Schritte davor lassen sich mit etwas Zeit und guter Vorbereitung selbst erledigen. Dieser Überblick zeigt, was auf Sie zukommt – und wann ein Makler trotzdem sinnvoll sein kann.
- Den Kaufvertrag beurkundet immer ein Notariat – auch ohne Makler ist der Verkauf rechtlich abgesichert.
- Den grössten Aufwand machen Unterlagen, Inserat, Anfragen und Besichtigungen.
- Ohne Maklerprovision sparen Sie typischerweise 2 bis 3 % des Verkaufspreises zuzüglich MWST.
- Ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen entscheiden über einen zügigen Verkauf.
1. Unterlagen zusammenstellen
Am Anfang steht ein vollständiges Dossier: aktueller Grundbuchauszug, Katasterplan, Grundrisse, Angaben zu Baujahr, Renovationen und Heizung, Police der Gebäudeversicherung sowie bei Stockwerkeigentum Reglement, Protokolle und Stand des Erneuerungsfonds. Kaufinteressenten und ihre Bank fragen früher oder später danach – wer alles bereit hat, wirkt professionell und spart Zeit. Eine ausführliche Liste finden Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
2. Verkaufspreis festlegen
Der Preis ist der wichtigste Hebel. Zu hoch angesetzt, bleibt das Inserat lange online und verliert an Anziehungskraft; zu tief, verschenken Sie Geld. Orientieren Sie sich an einer Bewertung (z. B. hedonisches Modell, Schätzung durch eine Fachperson oder Ihre Bank) und an vergleichbaren Angeboten in der Region. Mehr dazu im Ratgeber Verkaufspreis richtig festlegen.
3. Inserat, Fotos und Verkaufsdokumentation
Gute Fotos bei Tageslicht, ein klarer Text mit den wichtigsten Fakten (Wohnfläche, Zimmer, Grundstück, Baujahr, Heizung, Nebenkosten) und übersichtliche Grundrisse sind das Fundament. Eine Verkaufsdokumentation als PDF und eine eigene Objekt-Website helfen, ernsthafte Interessenten schnell zu informieren.
4. Veröffentlichen auf den Immobilienportalen
Die meisten Käuferinnen und Käufer suchen auf den grossen Portalen wie homegate.ch, immoscout24.ch, comparis.ch und newhome.ch. Haben Sie bereits Interessenten aus Ihrem Umfeld, kann auch ein Verkauf ohne Portalinserat genügen – mit einer guten Dokumentation zum Weitergeben.
5. Anfragen beantworten und Besichtigungen organisieren
Nach der Veröffentlichung kommen oft viele Anfragen in kurzer Zeit. Bewährt hat sich: jede Anfrage rasch mit der Dokumentation beantworten, feste Besichtigungsfenster anbieten und nachfragen, wer ernsthaft interessiert ist. Fragen Sie früh nach der Finanzierung – eine Finanzierungsbestätigung der Bank trennt Neugierige von Kaufwilligen.
6. Angebote vergleichen und verhandeln
Vergleichen Sie nicht nur den Preis, sondern auch die Sicherheit der Finanzierung, den gewünschten Übergabetermin und allfällige Bedingungen. Bleiben Sie bei Verhandlungen sachlich und halten Sie Zusagen schriftlich fest.
7. Reservationsvereinbarung
Haben Sie sich geeinigt, halten Sie das Ergebnis in einer Reservationsvereinbarung fest – meist mit einer Anzahlung. Wichtig: Sie ersetzt den beurkundeten Kaufvertrag nicht, und Regeln zum Verfall der Anzahlung sind rechtlich heikel. Lesen Sie dazu den Ratgeber Reservationsvereinbarung beim Immobilienverkauf.
8. Kaufvertrag beim Notariat und Eigentumsübertragung
Das Notariat entwirft den Kaufvertrag, prüft die Unterlagen und beurkundet den Vertrag. Danach wird die Käuferschaft im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen. Klären Sie früh, wie die Grundstückgewinnsteuer berechnet und sichergestellt wird – mehr im Ratgeber Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Vor- und Nachteile des Privatverkaufs
Vorteile: Sie sparen die Maklerprovision, behalten die Kontrolle über Preis, Interessenten und Termine und kennen Ihre Liegenschaft besser als jede Drittperson.
Nachteile: Der Verkauf braucht Zeit – vor allem für Anfragen und Besichtigungen. Fehlende Unterlagen, ein unrealistischer Preis oder eine unklare Reservation können den Verkauf verzögern.
Wann ein Makler sinnvoll sein kann: wenn Sie keine Zeit haben, die Liegenschaft sehr speziell ist, eine Erbengemeinschaft sich nicht einig ist oder Sie Verhandlungen bewusst abgeben möchten.
So unterstützt iSale Ihren Privatverkauf
iSale nimmt Ihnen die Fleissarbeit ab, ohne Ihnen Entscheidungen abzunehmen: Aus Ihren Unterlagen entstehen Texte, Broschüre und Objekt-Website, Sie erhalten eine unverbindliche Preiseinschätzung, und nach der Veröffentlichung beantwortet iSale die Anfragen, Interessenten buchen Besichtigungen selbst, und die Reservationsvereinbarung wird elektronisch unterschrieben. Sie bezahlen eine Pauschale statt einer Provision – mehr unter So funktioniert's.
Häufige Fragen
Darf ich mein Haus in der Schweiz ohne Makler verkaufen?
Ja. Es gibt keine Pflicht, einen Makler beizuziehen. Vorgeschrieben ist die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags durch ein Notariat; der Eigentumsübergang erfolgt mit dem Eintrag im Grundbuch.
Wie lange dauert ein Privatverkauf?
Das hängt stark von Lage, Preis und Objekt ab. Von der Vorbereitung bis zur Reservation sind einige Wochen bis wenige Monate üblich; bis zur Beurkundung beim Notariat kommen meist nochmals einige Wochen dazu.
Wer bezahlt die Notariats- und Grundbuchkosten?
Das ist je nach Kanton und Vereinbarung unterschiedlich. Häufig werden die Kosten zwischen Käufer- und Verkäuferschaft geteilt; massgebend ist, was im Kaufvertrag vereinbart wird.
Muss ich als Privatperson einen Energieausweis vorlegen?
In einigen Kantonen ist beim Verkauf ein Gebäudeenergieausweis (GEAK) vorgeschrieben, in anderen nicht. Erkundigen Sie sich bei der Energiefachstelle Ihres Kantons.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend sind die Gesetze und die Praxis Ihres Kantons und Ihrer Gemeinde. Verbindliche Auskunft geben das Notariat, das Grundbuchamt und das Steueramt.